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Nota Informativa

EL ARRENDATARIO DE LOCAL DE NEGOCIO Y LA OBLIGACIÓN DE PAGO DE LA RENTA ANTE LA IMPOSIBILIDAD DE USO DEL LOCAL DERIVADA DEL COVID 19

Autores: Miriam Clapés y Javier Vidal-Quadras

[Advertencia: este informe tiene mera finalidad informativa y no constituye en ningún caso opinión jurídica]

Situación de hecho

El decreto 463/2020 de 14 de marzo ha obligado al cierre de los comercios minoristas y con ello al cierre de los negocios. Al arrendatario del local se le impide el ejercicio de su actividad económica, con el consecuente desplome de su facturación y la consecuente imposibilidad o extrema onerosidad sobrevenida para pagar la renta inicialmente pactada.

A pesar del evidente impacto que el estado de alarma del COVID 19 ha tenido en los contratos de alquiler de local de negocio, el Gobierno no ha adoptado ninguna medida relativa a los arrendamientos de local[1] (todas las medidas acordadas, hasta este momento se dirigen a los arrendatarios de vivienda habitual).

Situaciones contractuales

Ante este escenario, las opciones del arrendatario no son muchas: recurrir a las posibilidades que le ofrezca su propio contrato o, en su defecto, intentar una negociación para fijar nuevas condiciones de pago y adaptarlas a las circunstancias actuales.

  • Previsión contractual. Es posible que el propio contrato de arrendamiento contemple las contingencias jurídicas derivadas de una situación extraordinaria de fuerza mayor. En ese caso, siendo la pandemia del Coronavirus una situación de fuerza mayor (reconocida como tal en el Real Decreto 463/2020 y declarada pandemia internacional por la OMS), se aplicaría lo dispuesto en el contrato. Es posible también que se haya pactado una renta variable en proporción a la facturación del negocio del arrendatario. en ese caso, ese desplome en la facturación como consecuencia del COVID19, se reajustaría conforme a lo dispuesto o acordado por las partes en el contrato.
  • Negociación. Si no hay posibilidad de lograr un equilibrio de las prestaciones atendiendo al clausulado del contrato, la única opción para el arrendatario es negociar una modificación de las condiciones de pago con base a las circunstancias extraordinarias generadas por el COVID 19. Lograr un acuerdo temporal entre arrendadores y arrendatarios para intentar atenuar la carga que supone la situación actual atendiendo a principios de equidad y proporcionalidad es, sin duda, la mejor opción para ambas partes y para la continuidad del contrato sin conflictos.

Análisis y fundamentación jurídica

En cualquier caso, ya sea en la negociación o, si no es posible un acuerdo, en un futuro procedimiento judicial, hay que acudir a la aplicación de la ya famosa cláusula rebus sic stantitbus, cuyo presupuesto de hecho es precisamente el cambio extraordinario y sobrevenido de las circunstancias que dotaron de sentido a la base económica o finalidad del contrato, sin culpa de las partes, que cause un desequilibrio de las contraprestaciones, con excesiva onerosidad para una de ellas. Esta cláusula, implícita en la contratación, tiene por finalidad restablecer el equilibrio perdido.

La doctrina del Tribunal Supremo ha venido admitiendo la aplicación de esta cláusula con mayor facilidad en los contratos de tracto o prestación sucesiva[2].

Siendo el contrato de arrendamiento un contrato de tracto sucesivo, en el que cada período de disfrute del bien arrendado genera una obligación de pago independiente y con autonomía suficiente para considerar que ese período marca el nacimiento de una obligación de pago de la renta (STS 10-4-19), cabe analizar caso por caso la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, asumiendo que se da la primera premisa (fuerza mayor impediente), y valorando la concurrencia de la segunda: el desequilibrio desproporcionado entre las prestaciones.

La suspensión automática puede ser arriesgada. Recientemente han surgido voces que defienden, con base en la aplicación analógica del artículo 26 de la LAU, la suspensión en el pago de alquiler que regula la suspensión del pago de la renta en casos de obras de conservación que hagan inhábil el local para la actividad arrendada. Se ha dicho también que ante una imposibilidad sobrevenida de origen legal (arts. 9 a 11 del RD 463/2020, que decretan la suspensión de la apertura al público de locales y establecimientos minoristas), se produce un incumplimiento objetivo, aunque no imputable, del arrendador de su deber de prestación de forma que el arrendatario podría estar facultado, por razones de equidad, para oponer el cumplimiento de su contraprestación que es el pago de la renta, mientras se mantenga la suspensión legal del cierre del negocio.

Sin embargo, la suspensión total del pago de la renta es una postura radical que probablemente generará futuras controversias judiciales, porque, en principio, no logra restablecer el equilibrio de las prestaciones sino únicamente inclinar el desequilibrio hacia la otra parte, el arrendador, ajeno a la imposibilidad de uso del local. El Decreto impide el uso y la generación de ingresos necesarios al arrendatario para el pago de la renta, pero ese uso tampoco lo recupera el arrendador, quien tiene cedida esa facultad y no la puede recuperar como consecuencia del estado de alarma, quedándose sin inmueble y sin renta.

La suspensión del contrato, para ser contractualmente justa, debería eximir al arrendatario del pago y restituir al propietario el uso de local, lo que no puede darse (por ser económicamente absurdo y por la prohibición del estado de alarma). En consecuencia, lo que procede es una adecuación del contrato a las circunstancias concretas, modificando su contenido obligacional en función de estas.

Por lo demás, no hay que olvidar, como argumento analógico (a pari ratione), lo dispuesto en el artículo 1.575 del Código Civil en materia de arrendamientos de predios rústicos, que establece que el arrendatario tendrá derecho a rebaja de la renta en caso de pérdida de más de la mitad de frutos, por casos fortuitos extraordinarios e imprevistos, salvo siempre el pacto especial en contrario. Entiéndase por casos fortuitos extraordinarios: el incendio, guerra, peste, inundación insólita, langosta, terremoto u otro igualmente desacostumbrado, y que los contratantes no hayan podido racionalmente prever”.

Conclusión

En consecuencia, y sin olvidar que las circunstancias particulares de cada caso pueden alterar la valoración y estrategia jurídica, a nuestro juicio, la mejor respuesta al escenario generado por el estado de alarma derivado del COVID 19 consiste en un acuerdo negociado entre arrendador y arrendatario y, en caso de no ser posible, en una adecuación unilateral de la renta teniendo en cuenta las circunstancias concurrentes, que aconsejamos analizar y decidir con el debido asesoramiento jurídico.


[1] Una medida que se ha adoptado para los empresarios o profesionales que sufran una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída de su facturación de al menos el 40%, es la posibilidad de solicitar una moratoria del pago del crédito hipotecario o crédito de financiación. Sin embargo, ninguna medida se ha adoptado en relación con las rentas de arrendamiento que el empresario debe pagar a su arrendador por el local de negocio arrendado.

  1. [2] En los contratos de tracto o prestación única.
  1. Conforme a los arts. 1105 (fuerza mayor), 1182 y 1184 CC (imposibilidad sobrevenida), el contratante con obligación de dar o de hacer queda liberado de su obligación si el estado de alarma se lo impide directamente.
    1. El contratante que debe una cantidad de dinero solo quedará exonerado si no recibe la prestación (dar o hacer) de la otra parte, pues si no recibe nada, nada tiene que pagar. Pero el estado de alarma por sí solo no le legitima para dejar de pagar una deuda. El Tribunal Supremo tiene declarado que la imposibilidad sobrevenida no se aplica a las deudas pecuniarias («genus nunquam perire consetur»: el género nunca perece). Habría que intentar aplicar la doctrina del “rebus sic stantibus” que, hasta la fecha, solo se ha admitido para contratos de tracto sucesivo (prestaciones sucesivas).