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Nota Informativa

Ley 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda, y de modificación de la Ley 18/2007 de 28 de diciembre, de la Ley 24/2015 de 29 de julio, y de la Ley 4/2016 de 23 de diciembre, relativas a la protección del derecho a la vivienda. Vigencia desde 22 de septiembre.

Autor: Nuria Vallés y Judith Tomás

[Advertencia: este informe tiene mera finalidad informativa y no constituye en ningún caso opinión jurídica]

La corta duración de los contratos de arrendamiento y el aumento sustancial de demanda de viviendas de alquiler ha incidido fuertemente en el mercado de las viviendas, y ha hecho que en estos últimos cinco años los precios del alquiler hayan subido alrededor de un treinta por ciento.

Esta subida de precios ha causado grandes dificultades económicas para acceder a las viviendas, y la situación se ha agravado todavía más a causa de la pandemia de la Covid-19, creando así una nueva fuerte crisis económica y social. Para paliar esta sobrecarga de los arrendatarios, se ha promulgado la Ley 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda, con el objetivo de regular la contención y moderación de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda.

¿Qué circunstancias deben concurrir para que sea de aplicación la mencionada Ley?

Esta ley no aplica a todas las viviendas arrendadas, sino que sólo se dirige a aquellas que (i) sean destinadas a residencia permanente del arrendatario y (ii) que esté situada en un área que haya sido declarada área con mercado de vivienda tenso.

La aplicación del régimen de contención de rentas en el caso de las viviendas de nueva edificación o de las viviendas resultantes de un proceso de gran rehabilitación entrará en vigor en el plazo de tres años a contar desde la entrada en vigor de la ley.

¿Qué entendemos por “área con mercado de vivienda tenso”?

Aquellas áreas que estén especialmente en riesgo de no disponer de la dotación suficiente de viviendas de alquiler a un precio asequible que permita el acceso a toda la población.

Este riesgo podría darse bien (i) porque la media del precio de los alquileres de vivienda advierta, en esa área, un crecimiento  sostenido superior al de la media del territorio de Cataluña, bien (ii) si la carga del precio del alquiler supera de media el 30% de los ingresos habituales del hogar o que aquél sea mayor al 30% de la renta media de personas menores de 35 años y (iii) por un incremento del precio interanual acumulado de al menos tres puntos porcentuales por encima del IPC de Cataluña.

¿Hay exclusiones en la aplicación de esta ley?

Hay cinco supuestos en los que se excluye la aplicación de esta ley:

(i)Los contratos de arrendamiento de vivienda suscritos antes del 1 de enero de 1995.

(ii)Los que tienen por objeto viviendas sujetas a un régimen de protección oficial.

(iii)Los que tienen por objeto viviendas integrados en redes públicas de viviendas de inserción o de mediación para el alquiler social o en el Fondo de vivienda de alquiler destinado a políticas sociales.

(iv)Los de carácter asistencial.

(v)Los que se suscriban de acuerdo con las disposiciones legales aplicables al alquiler social obligatorio.

¿Quién declara cuál será el área con mercado de vivienda tenso?

La competencia para efectuar la declaración corresponde (i) al departamento de la Generalitat correspondiente en materia de vivienda, así como (ii) al Ayuntamiento de Barcelona en dicha ciudad o por (iii) el Área Metropolitana de Barcelona, por iniciativa propia o solicitud de los municipios que la integran en el ámbito metropolitano de Barcelona.

¿Cuál es el periodo de vigencia de la declaración del área con mercado de vivienda tenso?

Una vez se ha declarado el área con el mercado de vivienda tenso, se debe indicar la duración del régimen correspondiente, que no puede exceder de cinco años desde la publicación de la declaración en el Diario Oficial de la Generalitat de Cataluña.

Si hay un cambio de circunstancias que motivan esta declaración de área con mercado de vivienda tenso, la duración puede ser revisada, acortada o dejada sin efecto y, por el contrario, puede ser prorrogada si la situación lo justifica y se acredita la necesidad. Sin embargo, esta prórroga no podrá ser superior a su duración inicial.

¿Qué condiciones sujetan la renta pactada en el inicio del contrato?

Si se suscribe un contrato de arrendamiento de vivienda en un área con mercado de vivienda tenso, este está sujeto a varias condiciones:

(i)El precio del alquiler de la vivienda no puede ultrapasar al precio de referencia de una vivienda de características análogas dentro del mismo entorno urbano.

(ii)Si el precio del anterior contrato estaba por debajo del índice de referencia, la renta del nuevo contrato no podrá superar el precio acordado en el último contrato, si la vivienda ha estado arrendada en los últimos cinco años.

Sin embargo, si el precio del anterior contrato estaba por encima del índice de referencia, con este nuevo contrato el precio deberá bajar como mínimo hasta el valor del índice.

(iii) Si la vivienda no ha estado arrendada en los últimos cinco años, la renta no podrá superar el índice de referencia.

(iv)En caso de relación de parentesco entre arrendador y arrendatario, el precio del contrato puede superar al del contrato anterior, pero no puede superar al precio de índice.

¿Cómo se determina el precio de referencia?

Los precios de referencia se aplicarán para el alquiler de una vivienda de características similares en el mismo entorno urbano.

El precio de referencia para los contratos de arrendamiento de viviendas sujetas al régimen de contención de precios regulados para esta ley, se establece a partir del índice de referencia de precios de alquiler de viviendas, a partir de los datos que consten recogidos en el Registro de fianzas de alquiler de fincas urbanas.

Este índice de referencia de los precios de alquiler lo determina el Departamento de Territorio y Sostenibilidad a partir de las fianzas depositadas en el Incasòl (Institut Català de Sòl).

¿Mientras dure el contrato, se puede actualizar el precio del contrato?

Durante la vigencia del contrato, la renta sólo se puede actualizar si está previsto en el mismo contrato. Y, en cualquier caso, este incremento nunca podrá ser superior al del IPC interanual.

Si el precio que se establece es superior al que marca la regulación actualmente, se puede negociar un nuevo contrato con una reducción de renta.

¿Se puede pactar una renta distinta en función del estado y características de la vivienda?

Las partes pueden pactar un incremento o reducción del precio de un cinco (5) por ciento del precio de índice en función del estado y características de la vivienda.

Este precio de referencia puede ser incrementado a petición del arrendador si ha realizado obras de mejora, como serían la seguridad, obras que mejoren la habitabilidad, la confortabilidad o eficiencia energética. Este incremento del precio será calculado basándose en el capital invertido en dicha mejora.

Las obras de mantenimiento y conservación de la vivienda no son consideradas obras de mejora.

El incremento o minoración del valor determinado, ha de basarse en la concurrencia de como mínimo tres (3) características específicas siguientes:

  • Ascensor.
  • Aparcamiento.
  • Vivienda amueblada.
  • Sistema de calefacción o refrigeración.
  • Zonas comunitarias.
  • Piscina comunitaria o equipamientos análogos.
  • Servicio de conserjería en el edificio.
  • Vistas especiales.

¿Funciona del mismo modo si es un arrendamiento de vivienda nueva o rehabilitada?

Los contratos sujetos al régimen de contención de rentas regulado por la Ley 11/2020, que tengan por objeto viviendas de nueva edificación o resultantes de un proceso de gran rehabilitación, y durante los cinco años posteriores a la obtención del certificado de final de obra, la renta pactada al inicio del contrato no puede exceder el margen superior del índice de referencia de precios de alquiler de viviendas para una vivienda de características análogas en el mismo entorno urbano, excepto en el supuesto de que se hayan obtenido subvenciones públicas para la ejecución de las obras.

¿Cuál es el régimen para los contratos de arrendamiento previamente vigentes en un área con mercado de vivienda tenso?

Aquellos contratos de arrendamiento que tengan por objeto una vivienda que esté ubicada en un área de vivienda tenso, pero que se hayan perfeccionado con anterioridad a la entrada en vigor de esta ley, se continuarán rigiendo por la legislación anterior. En caso de novación de contrato con posterioridad a la entrada en vigor de esta nueva ley, si conlleva una ampliación de la duración del contrato o una modificación de la renta, se tendrá que aplicar lo que disponga esta ley.

¿Cuáles son los municipios incluidos dentro de la declaración transitoria de áreas con mercado de vivienda tenso?

Se declaran áreas con mercado de vivienda tenso los municipios con índice de referencia de precios de alquiler de viviendas cuyas rentas han sufrido un incremento de más de un 20%  en el período comprendido entre los años 2014 y 2019, pertenecientes al Área Metropolitana de Barcelona o con una población de más de veinte mil habitantes.

Los municipios incluidos son los siguientes:

Badalona, Barberà del Vallès, Barcelona, Blanes, Calafell, Castellar del Vallès, Castelldefels, Cerdanyola del Vallès, Cornellà de Llobregat, Esplugues de Llobregat, Figueres, Gavà, Girona, Granollers, L’Hospitalet de Llobregat, Igualada, Lleida, Manlleu, Manresa, Martorell, El Masnou, Mataró, Molins de Rei, Montcada i Reixac, Montgat, Olesa de Montserrat, Olot, Palafrugell, Pallejà, Pineda, El Prat de Llobregat, Premià de Mar, Reus. Ripollet, Rubí, Sabadell, Salou, Salt, Sant Adrià de Besòs, Sant Andreu de la Barca, Sant Boi de Llobregat, Sant Cugat del Vallès, Sant Feliu de Guíxols, Sant Feliu de Llobregat, Sant Joan Despí, Sant Just Desvern, Sant Pere de Ribes, Sant Vicenç dels Horts, Santa Coloma de Gramenet, Santa Perpètua de Mogoda, Sitges, Tarragona, Terrassa, Tortosa, El Vendrell, Vic, Viladecans, Vilafranca del Penedès, Vilanova i la Geltrú y Vilassar de Mar.

Esta declaración transitoria tiene una duración de un año, desde la entrada en vigor de la presente ley.

¿Y si mi municipio no está incluido en esta declaración transitoria?

Si tu municipio no está incluido, pero es un municipio que conforme el índice de referencia de precios de alquiler, también puede ser declarado como un área con mercado de viviendas tenso, la Generalitat, el Ayuntamiento de Barcelona o el área Metropolitana de Barcelona podrán realizar esta declaración, revisarla o prorrogarla.

¿Qué puede hacer el arrendatario si ha pagado en exceso?

Si se ha arrendado una vivienda que está sujeta a este régimen de contención de rentas y el precio pagado al arrendador excede los límites establecidos, el arrendatario tiene derecho a obtener la restitución de las cantidades abonadas en exceso, devengando intereses legales, incrementado en tres puntos.

¿Existe algún régimen sancionador en caso de incumplimiento de la ley?

La Ley prevé, un régimen sancionador, remitiéndose a la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del Derecho a la Vivienda, estableciéndose en el supuesto de incumplimiento en materia de contención de rentas, sanciones con multas que van desde 3.000 euros a 90.000 euros, junto otras medidas, según el tipo de infracción que se cometa.

Las infracciones leves se sancionan con una multa de 3.000 euros a 9.000 euros, y las graves se sancionan con una multa de 9.001 euros a 90.000 euros.

Recurso de Inconstitucionalidad:

Finalmente,destacar que la Constitución Española (“CE”), en virtud de su artículo 162.1, legitima, para la interposición de un recurso de inconstitucionalidad ante el Tribunal Constitucional, al Presidente del Gobierno, al Defensor del Pueblo, a 50 a diputados, a 50 senadores, a los órganos colegiados ejecutivos de las Comunidades Autónomas y, en su caso, sus Asambleas.

En el supuesto de que el recurso lo interpusiera el Gobierno, contra las disposiciones y resoluciones adoptadas por los órganos de las Comunidades Autónomas, la referida impugnación producirá la suspensión de la disposición o resolución recurrida, y deberá el Tribunal ratificarla o levantarla en un plazo no superior a cinco meses (art. 161.2 CE).

Contrariamente, no se producirá la suspensión de la disposición o resolución recurrida, si el recurso de inconstitucionalidad fuera interpuesto por los restantes legitimados.