25/11/2019 - Actualidad Societario y Mercantil

Modificaciones en la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

Autor: Núria Paredes Mitjans

Pese a su entrada en vigor el pasado 16 de junio, existe un desconocimiento generalizado de los nuevos pasos a seguir para la obtención de un préstamo hipotecario bancario o de préstamos concedidos por quien realice esta actividad de manera profesional. Esta breve explicación pretende señalar los puntos más importantes a tener en cuenta por el prestatario persona física, desgranando los pasos a seguir para la obtención de un préstamo hipotecario bancario.

Primer paso: información precontractual. Toda información precontractual que facilite el banco debe incluir las condiciones genéricas del préstamo hipotecario tales como la identidad del banco, garantías a las que se sujeta el contrato, el importe total del préstamo, el tipo de interés (fijo, variable o combinado) y los gastos incluidos en el coste total del préstamo para el prestatario o los pagos a plazos.

Segundo paso: entrega de documentación y evaluación de solvencia. Si el prestatario decide solicitar la hipoteca en base a la información inicial obtenida, el banco le pedirá la documentación necesaria con el fin de realizar una evaluación exhaustiva de la solvencia del prestatario. Dicha evaluación deberá contemplar la situación de empleo, los ingresos presentes, los previsibles durante la vida del préstamo, los activos en propiedad, el ahorro, los gastos fijos y los compromisos ya adquiridos. Incluirá asimismo el nivel previsible de ingresos tras la jubilación si se prevé que el pago del crédito se prolongará más allá de ésta. A fin de poder realizar esta evaluación, el banco está obligado a especificar de manera clara y directa la información necesaria y la documentación a facilitar por el prestatario, que generalmente serán tales como fotocopia de la vida laboral, última declaración de la renta, justificantes de ingresos, extractos bancarios de los últimos meses con detalle de los ingresos y gastos habituales, recibos de préstamos vigentes, contrato de alquiler en caso de existir, y tasación de la vivienda. Por su parte, el banco solicitará un certificado de créditos vigentes del prestatario a la Central de Información de Riesgos del Banco de España y hará una comprobación de los registros de morosos para comprobar que no existan deudas impagadas por el prestatario. El banco podrá denegar el préstamo hipotecario si de este estudio no se concluyera que el prestatario pueda hacer frente a su amortización, en cuyo caso deberá informarle por escrito y sin demora y motivando su denegación.

Tercer paso: aprobación y estudio de la propuesta. Aprobada una propuesta de préstamo hipotecario por el banco, éste entregará al prestatario la siguiente documentación:

  • Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN). En este documento personalizado indicará las condiciones finales del préstamo hipotecario aprobado de la manera más completa posible. Tiene carácter vinculante por un plazo mínimo de 10 días. Deberá incluir, a modo ejemplificativo, la información general sobre el banco que concede la hipoteca, el importe total del préstamo concedido, el tipo de interés aplicable y la tabla de amortización, el período de amortización, el importe total a reembolsar (suma de capital más intereses), el importe de cada cuota mensual, garantías adicionales, las condiciones de reembolso anticipado del préstamo, así como las consecuencias en caso de incumplimiento y el procedimiento para las reclamaciones que pudiera presentar el prestatario.
  • Ficha de Advertencias Estandarizada (FiAE). Este documento explicará con detalle el contenido de las cláusulas más importantes y significativas del préstamo hipotecario. Incluirá, entre otras, indicación de si el préstamo hipotecario es variable, los gastos de constitución a pagar por el prestatario para la formalización del préstamo hipotecario, las causas de vencimiento anticipado del contrato y los requisitos necesarios para que el banco pueda proceder al embargo de la finca.
  • Copia del contrato. El contenido del contrato deberá coincidir con el indicado en las dos fichas anteriores.
  • Información sobre los gastos de constitución. Este documento incluirá el desglose de los gastos generados por la formalización del préstamo hipotecario, así como a quién corresponde hacerle frente. Legalmente, corresponderá al banco los gastos de Notaría, registro y gestoría, así como el IAJD y su copia de la escritura. Por otro lado, corresponderá al prestatario el abono del importe de la tasación de la finca en caso que no lo asuma el banco, así como su copia de la escritura.
  • El precio de las cuotas en varios escenarios. En caso de cuota variable, dicho documento reflejará una simulación de cuál sería el importe de las mensualidades en caso que el Euribor o el tipo de referencia subiera.
  • Condiciones de los seguros. Finalmente, el banco deberá proporcionar al prestatario las condiciones de los seguros que le ofrezca u obligue a contratar y las posibles bonificaciones de las que se beneficie el prestatario por su contratación con dicha entidad bancaria.

Cuarto paso: asesoramiento gratuito y acta notarial. Aprobada la propuesta del préstamo hipotecario por el banco, éste subirá asimismo a la plataforma notarial la documentación relativa al contrato. En el momento en que los documentos se suban a la plataforma, se iniciará un plazo mínimo de 10 días naturales durante los cuales el prestatario deberá acudir al Notario de su elección con el fin de obtener el asesoramiento necesario gratuito para el pleno entendimiento del contrato. En esta misma visita, el Notario realizará un test al prestatario para asegurarse que entiende todos los puntos relevantes del contrato. Finalizada la visita, el Notario redactará un acta notarial dejando constancia de las preguntas realizadas, así como de las respuestas obtenidas y las explicaciones añadidas. El notario únicamente podrá autorizar la escrituración del préstamo hipotecario si el prestatario aprueba el test.

Quinto paso: firma del préstamo hipotecario bancario. Ésta deberá realizarse transcurridos los 10 días de plazo para el asesoramiento gratuito descrito en el paso anterior, y ante el mismo Notario.