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Civil y Procesal

La cesión del remate en la ejecución hipotecaria. El precio del remate y el precio de la cesión.

La Ley de Enjuiciamiento Civil, regula en su artículo 647 los requisitos que se exigen para pujar en la subasta tanto de bienes muebles como inmuebles. Asimismo, el apartado 3 del mencionado artículo, establece que sólo el ejecutante o los acreedores posteriores podrán hacer postura reservándose la facultad de ceder el remate a un tercero. Debemos aclarar que cuando la ley habla de “postura”, se refiere a oferta económica o puja por el bien.

En el mismo artículo se explica, que la cesión se verificará mediante comparecencia ante el Letrado de la Administración de Justicia responsable de la ejecución con asistencia del cesionario quien deberá aceptarla, y todo ello previa o simultáneamente al pago o consignación del precio del remate, que deberá hacerse constar documentalmente. Igual facultad corresponderá al ejecutante si solicitase, en los casos previstos, la adjudicación del bien o bienes subastados.

Lo anterior significa que el ejecutante puede participar en la subasta para luego buscar, dentro del plazo que se establezca por el juzgado, a un interesado que quiera adquirir el bien, facilitándose de este modo la “salida” o venta del bien en cuestión si el ejecutante finalmente no quiere quedárselo.

Como el ejecutante no tiene obligación de depositar el 5% del valor de tasación para participar en la subasta, es posible que incluso el ejecutante, de antemano, pueda haber acordado con algún interesado la cesión del remate, evitándole al cesionario (interesado en el bien) la necesidad de constituir depósito y participar en la subasta.

Como sabemos, esta fórmula es muy ventajosa porque a efectos tributarios, la cesión se configura como una única transmisión a favor del cesionario que adquiere el bien directamente del deudor ejecutado. Es decir, existe una única transmisión y no dos.

Ni que decir tiene que esta regulación ha conseguido que se reduzca o elimine la participación de licitadores profesionales (subasteros), los cuales no tienen más remedio que pujar en la subasta (previa consignación o depósito del 5%) para adjudicarse el bien y posteriormente venderlo con la consiguiente obligación tributaria.

En relación con el pago de la cesión, hay que añadir que no se realiza ante el Letrado de la Administración de Justicia ni tampoco debe ingresarse en la cuenta de consignaciones del Juzgado. Lo más conveniente es que las partes (cedente y cesionario) firmen un negocio jurídico traslativo de la propiedad (venta) en documento privado para aportarlo al juzgado y dejar constancia de la cesión y del precio.

El precio es una de las cuestiones que ha generado mayores dudas en la doctrina y en la práctica en los juzgados. ¿Debe ser el precio de la cesión el mismo que el precio del remate? Pues no necesariamente.

Recordemos los conceptos: El precio del remate es el importe de la mejor puja en el supuesto caso de que en la subasta haya habido postores. El precio de la adjudicación es la cantidad por la que el acreedor ejecutante se queda con la finca ante la falta de postores de acuerdo con los porcentajes establecidos en la Ley. Y finalmente el precio de la cesión es el acordado entre el ejecutante (cedente) y el cesionario en quedarse el bien subastado.

De acuerdo con lo anterior, y de conformidad a lo establecido en los artículos de la Ley, podemos decir, sin temor a equivocarnos, que no hay inconveniente en que el precio de la cesión sea más elevado al del remate o la adjudicación, si el mismo se destina de forma íntegra a satisfacer el crédito reclamado en el correspondiente procedimiento de ejecución.

Asimismo, el ejecutante también puede realizar la cesión por un precio inferior al del remate siempre que, a efectos del pago de la deuda, el importe que se tenga en cuenta sea el de la adjudicación, descontándose de lo debido por el deudor ejecutado la cantidad por la que el ejecutante se lo hubiera adjudicado en subasta.

A modo de ejemplo, un ejecutante puede adjudicarse una finca por un importe de 200.000€ una vez celebrada la subasta y cederle el remate a un tercero que la adquiere por un precio de 100.000€, siempre y cuando se descuente de la cantidad reclamada en el procedimiento judicial el importe de la adjudicación (200.000€) y no el precio de la cesión. De esta forma, no se eluden los porcentajes mínimos de adjudicación establecidos en la LEC. y no se causa ningún perjuicio al deudor principal.