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Civil y Procesal

La jubilación del arrendatario como causa de extinción del contrato de arrendamiento de local de negocios

La disposición transitoria tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos  prevé la extinción del contrato de arrendamiento de un local de negocios en caso de que tenga lugar la jubilación del arrendatario salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local.

A raíz de las figuras cada vez más flexibles que la legislación ha creado en los últimos años para permitir compatibilizar la jubilación con el desarrollo de una actividad, ya sea como laboral o como autónomo, se ha planteado la posible inaplicabilidad de tal extinción prevista en la ley arrendaticia.

El Tribunal Supremo ha sostenido en jurisprudencia consolidada  que el disfrute de la pensión de jubilación en su modalidad activa o flexible no impide la extinción del contrato de arrendamiento de local de negocio. Esto se debe a los siguientes motivos:

  1. El propio Real Decreto Legislativo 8/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General de la Seguridad Social en su art. 214, apartado 4 establece que el pensionista mantiene su condición a pesar de que se acoja a la jubilación activa. Aquí ya tenemos una primera presunción establecida por la propia Ley que origina el derecho a acogerse a la jubilación activa. A partir de esta presunción se puede deducir que las consecuencias jurídicas que establezcan el resto de leyes para los pensionistas (bien otorguen derechos, bien los restrinjan), recaerán sobre el que disfrute de la jubilación activa.
  2. La Ley de Arrendamientos Urbanos es una Ley, por lo que no debería de vaciarse de contenido mediante un Real Decreto, como es el caso del Real Decreto-ley 5/2013, de 15 de marzo, de medidas para favorecer la continuidad de la vida laboral de los trabajadores de mayor edad y promover el envejecimiento activo. Se debería ser prudente a la hora de interpretar ambas normativas, favoreciendo en todo caso la subsistencia de la disposición adicional tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
  3. La disposición transitoria tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos está regulando los contratos de arrendamiento celebrados antes del 9 de mayo de 1985 por lo que es una norma de aplicación transitoria, cuyas previsiones no son permanentes sino que han surgido en un contexto social concreto (el cual han tenido en cuenta tanto el legislador como los tribunales). Así, en los contratos celebrados antes del 9 de mayo de 1985 se aplicaba la prórroga obligatoria para el arrendador que establecía la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. En su virtud, el arrendatario podía prorrogar la duración del contrato por todo el tiempo que quisiera, situación a la que el legislador quiso poner fin ante la situación económica que vivía España en el año 1985. Mediante el Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica el legislador limitó la duración del contrato de arrendamiento, límite que más tarde, mediante la actual disposición transitoria tercera, adaptó el legislador para los contratos celebrados antes de la fecha de entrada en vigor de aquel Real Decreto.
  4. La figura de la jubilación activa introducida por el Real Decreto Ley 5/2013, de 15 de marzo, de medidas para favorecer la continuidad de la vida laboral de los trabajadores de mayor edad y promover el envejecimiento activo no es una novedad que tenga que implicar un cambio legislativo de tal calibre. Este Real Decreto es una réplica de figuras ya existentes desde hace muchos años. En este sentido, la orden ministerial de 31 de julio de 1976 ya permitía compatibilizar la percepción de una pensión con la explotación del local arrendado. Por su parte, la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social amplió la figura de la jubilación parcial. Por último, la Ley 35/2002, de 12 de julio, de medidas para el establecimiento de un sistema de jubilación gradual y flexible creó la figura de la jubilación flexible. Los tribunales mantuvieron el efecto extintivo de la disposición transitoria tercera de la LAU a pesar de que el pensionista optara por disfrutar de la jubilación en dichas modalidades.
  5. La enorme similitud entre las figuras señaladas anteriormente con la actual jubilación activa impide que apliquemos consecuencias distintas, como en este sentido ya se han pronunciado varias Audiencias Provinciales. Así, la Audiencia Provincial de Valencia en la SENTENCIA Nº 194/2015, SECCIÓN 11ª, 22 DE JULIO DE 2015 se pronuncia al respecto: “la jubilación “activa”, que indica la demandada que es a la que se ha acogido, se trata de una modalidad que introduce el Real Decreto-Ley 5/2013, de 15 de marzo para favorecer la continuidad de la vida laboral de los trabajadores que acceden a la jubilación, como antes otras como la parcial y la flexible, percibiendo un 50 % de la pensión que le es reconocida inicialmente, en la que se le permite esta continuidad laboral o empresarial, pero siendo considerado pensionista a todos los efectos -eso sí, con derecho al percibo de la pensión de jubilación en su importe íntegro cuando cese en la actividad profesional por cuenta propia o cuenta ajena que realice durante la jubilación activa-.Sin que se entienda, como considera la recurrente, que el TS admita, a su vez, la excepción a aquella doctrina respecto a determinadas clases de jubilación de carácter mixto o híbrido en el que se compatibiliza la pensión y la continuación de la actividad laboral, empresarial o comercial, como la “flexible”, con claras semejanzas con la “activa” a la que se acoge la demandada, al señalar, asimismo que: “La regla general es que el disfrute de la pensión por jubilación es incompatible con la realización de trabajos por cuenta ajena/ propia o con la realización de actividades para las Administraciones Públicas a excepción de la denominada jubilación flexible que permite compatibilizas ambos conceptos bajo circunstancias muy concretas”, puesto que, a pesar de que la expresión “excepción” incluida en este párrafo pudieran suscitar dudas iniciales para considerar que se estuviera refiriendo a la doctrina sentada de que la jubilación siempre determina la extinción del contrato a pesar de la continuidad empresarial o comercial”.

En definitiva, la extinción del contrato de arrendamiento regulada en la Ley de Arrendamientos Urbanos es una previsión que evita situaciones incompatibles con la situación económica actual, teniendo el fin determinado de acabar con las antiguas prórrogas obligatorias de los contratos de arrendamiento. Por esta razón, debería interpretarse cautelosamente la legislación administrativa y laboral, la cual, en ningún caso, con cada novedad legislativa, debe invitarnos a cuestionar una norma civil muy justificada por el legislador, tal y como se han venido pronunciando los Tribunales.

El Tribunal Supremo inadmitió un recurso de casación que pretendía cuestionar la falta de uniformidad jurisprudencial en este tema. Se trata del AUTO DE TS, SALA 1ª, DE LO CIVIL, 17 DE SEPTIEMBRE DE 2013 en el que el Alto Tribunal se reafirma en la jurisprudencia consolidada sobre la cuestión.

 En conclusión, si el titular arrendatario de un local de negocios opta por jubilarse (ya sea mediante la jubilación total o mediante la activa o flexible), se le deben aplicar todas las consecuencias de su nueva situación, tal y como lo establece la ley y tal y como ha dictaminado la jurisprudencia.