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Nota Informativa

Nota urgente sobre las medidas relativas a los arrendamientos para uso distinto de vivienda previstas en el RDL 15/2020 de 21 de abril (BOE 22 de abril)

Autor: Claudio Doria Tölle

[Advertencia: este informe tiene mera finalidad informativa y no constituye en ningún caso opinión jurídica]

La presente nota pretende comentar, con carácter de urgencia, los principales aspectos del reciente RDL 15/2020 de 21 de abril (publicado en el BOE de 22 de abril) que afectan a los arrendamientos para uso distinto de vivienda o industria.

Justificación de las medidas del RDL15/2020 relativas a los arrendamientos para uso distinto de vivienda

El Preámbulo del RDL15/2020 ofrece una justificación para proponer la adopción de las medidas desarrolladas en el mismo.  Dicha justificación se fundamenta en:

  1. El estado de alarma declarado por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, ha provocado que muchas actividades económicas se hayan visto obligadas a suspender su actividad o a reducir drásticamente la misma.
  • Como consecuencia de ello, la falta de ingresos o su minoración durante el estado de alarma puede dar lugar a la incapacidad financiera de autónomos y pymes para hacer frente al cumplimiento, total o parcial, de sus obligaciones de pago de renta de locales en alquiler que pone en serio riesgo la continuidad de sus actividades.
  • La LAU (Ley 29/1994, de 24 de noviembre) no prevé causa alguna de exclusión del pago de la renta por fuerza mayor o por declaración de estado de alarma u otras causas, salvo por lo previsto en el artículo 26 LAU, relativo a la habitabilidad de la vivienda derivada de la ejecución de obras, que podría ser aplicable a los locales de negocio por aplicación del artículo 30 LAU.
  • La regulación de la fuerza mayor del Código Civil tampoco ofrece una solución idónea porque no ajusta la distribución del riesgo entre las partes, aunque puede justificar la resolución contractual en los casos más graves.
  • Ante esta situación, el RDL15/2020 quiere prever una regulación específica en línea con la cláusula “rebus sic stantibus”, de elaboración jurisprudencial, que permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales si concurren los requisitos exigidos de:

(i)      imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado,

(ii)      excesiva onerosidad de la prestación debida, y

(iii)     buena fe contractual.

Es interesante señalar que, por primera vez una norma en España recoge la aplicación de la llamada cláusula rebus sic stantibus de acuerdo con los requisitos recogidos, entre otras, en la importante sentencia del Tribunal Supremo nº 333/2014, de 30 de junio, sentando así las bases para facilitar la aplicación a futuro de este criterio por los tribunales españoles en materia de arrendamientos urbanos.

Por ello, considera el RDL15/2020 conveniente ofrecer una respuesta que permita abordar esta situación y regular un procedimiento para que las partes puedan llegar a un acuerdo para la modulación del pago de las rentas de los alquileres de locales.

Contratos de arrendamiento a los que afecta el RDL15/2020

  • Contratos de arrendamientos para uso distinto de vivienda sujetos a la LAU
  • Contratos de arrendamiento de industria (sujetos al Código Civil)

Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo 3,1 LAU, es decir distinto al de una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

En especial, tendrán la consideración de uso distinto al de vivienda aquellos arrendamientos de fincas urbanas (incluido aquellas para vivienda no permanente) celebrados por temporada, sea de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.

No afectaría a los contratos de arrendamientos distintos de los anteriores (v.g., plazas de aparcamiento o trasteros independientes, cesiones de uso de cubiertas para instalaciones o similares, o los llamados “arrendamientos turísticos”).

Arrendadores a los que afecta el RDL15/2020

  • Arrendadores que sean grandes tenedores o empresa o entidad pública de vivienda
  • Arrendadores distintos de los anteriores

Se entiende por gran tenedor de inmuebles a la persona física o jurídica que sea titular de:

  • Diez (10) o más inmuebles urbanos que no sean garajes ni trasteros, o
  • Una superficie construida de más de 1.500 m2

No hace referencia el RDL15/2020, directa o indirecta, al concepto de grupo, por lo que el arrendador será exclusivamente la persona física o jurídica que arriende el local o la industria, sin que deban adicionarse los demás inmuebles de las sociedades del grupo para determinar si se está o no ante un gran tenedor de inmuebles.

Por inmueble debe entenderse una finca registral y por superficie construida debe entenderse la que corresponda a una finca registral, con independencia de los distintos inmuebles que estén comprendidos en un mismo contrato de arrendamiento.

Guarda silencio la norma sobre los casos de titularidad compartida, especialmente en los casos de indivisos sobre superficies iguales o superiores a 1.500 m2, y sobre los de nuda propiedad o usufructo a efectos de computar su inclusión o no, dado el espíritu del RDL15/2020.

Tampoco prevé el RD15/2020 cómo acreditar la condición de gran tenedor de inmuebles.  Se podría acudir para ello al Registro de Índices y Titularidades o al Catastro, aunque habría que identificar los inmuebles a excluir (no urbanos, plazas de aparcamiento, trasteros, etc.)

Arrendatarios a los que afecta el RDL15/2020

  • Arrendatarios que sean autónomos, o
  • Arrendatarios que sean pymes,

siempre que cumplan los requisitos previstos en el artículo 3 RDL15/2020, es decir:

  • Que, en todo caso, el local esté afecto a la actividad económica desarrollada por el arrendatario
  • En caso de arrendatario pyme:
  • Que no supere los límites establecidos en el artículo 257.1 de la Ley de Sociedades de Capital:

Artículo 257. Balance y estado de cambios en el patrimonio neto abreviados

1. Podrán formular balance y estado de cambios en el patrimonio neto abreviados las sociedades que durante dos ejercicios consecutivos reúnan, a la fecha de cierre de cada uno de ellos, al menos dos de las circunstancias siguientes:

a)  Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros.

b)  Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.

c) Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.

[…]

  • Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del RD463/2020 o por órdenes dictadas por la autoridad competente (y las autoridades competentes delegadas) al amparo de dicho RD 463/2020.
  • Si su actividad no se ha visto directamente suspendida en virtud de lo previsto en el RD463/2020, que se acredite la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75% en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes, referido al año anterior.
  • En caso de arrendatario que sea autónomo
  • Que estuviera afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma mediante el RD463/2020 (14 de marzo), en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos (RETA) o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
  • Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del RD463/2020 o por órdenes dictadas por la autoridad competente (y las autoridades competentes delegadas) al amparo de dicho RD 463/2020.
  • Si su actividad no se ha visto directamente suspendida en virtud de lo previsto en el RD463/2020, que se acredite la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75% en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes, referido al año anterior.

Acreditación por los arrendatarios de los requisitos

El arrendatario autónomo o pyme deberá acreditar al arrendador el cumplimiento de los requisitos con la siguiente documentación:

  • Reducción de la actividad

Se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, con base a su información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75%, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior.

En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.

  • Suspensión de la actividad

Se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada [a la AEAT o a la CCAA] por el interesado.

Moratoria aplicable cuando se trate de arrendadores que sean grandes tenedores de inmuebles o empresa o entidad pública

El arrendatario podrá solicitar al arrendador en el plazo de un (1) mes desde la entrada en vigor del RDL 15/2020 (es decir, el 23 de abril de 2020, día siguiente al de su publicación en el BOE y no más tarde del 22 de mayo de 2020), la moratoria establecida en el apartado 2 del artículo 1 del RDL15/02020, la cual se aplicará de manera automática.  Es decir, su aplicación no requerirá pronunciamiento o acuerdo de las partes, sólo la solicitud formulada en plazo y la debida acreditación de los requisitos.

La moratoria afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro (4) meses.

Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.

Dicha moratoria deberá ser aceptada por el arrendador, siempre que no se hubiera alcanzado con anterioridad (a la solicitud de moratoria o a su aplicación) un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta.

Aclaraciones respecto a la moratoria en caso de arrendadores que sean grandes tenedores o empresa o entidad pública de vivienda

El RDL15/2020 se refiere a la moratoria de las rentas:

  • Devengadas durante el estado de alarma y mientras dure, incluyendo sus prórrogas. Es decir, a aquellas devengadas con posterioridad al 14 de marzo de 2020.
  • En su caso, a las mensualidades siguientes si el plazo del estado de alarma no hubiera sido suficiente para compensar el impacto provocado en el arrendatario por [las medidas adoptadas en relación con] el COVID-19.  Se aplicaría la moratoria a estas mensualidades, mes a mes, en función de que dicho impacto se haya justificado (parece que mediante la declaración responsable inicial y la posterior posibilidad de comprobación con los libros contables).
  • En todo caso, el máximo de rentas a las que se aplicaría la moratoria sería de cuatro (4) mensualidades, incluyendo las devengadas durante el estado de alarma.

Las rentas aplazadas se cobrarán fraccionadamente (a partes iguales, salvo pacto en contrario) en un plazo de dos (2) años, que empezará a contar desde el mes siguiente a aquel en que (i) finalice el estado de alarma, (ii) se supere el impacto del COVID-19 o, como máximo, (iii) cuando transcurran los cuatro (4) meses.

Dicho plazo se vería acortado en caso de que el periodo restante del contrato de arrendamiento (o sus prórrogas obligatorias para el arrendador) fuera inferior a 2 años, lo que supondría el fraccionamiento de la moratoria en un período inferior a dicho plazo.

Moratoria aplicable cuando se trate de arrendadores distintos a los anteriores

El arrendatario podrá solicitar al arrendador en el plazo de un (1) mes desde la entrada en vigor del RDL 15/2020 (es decir, el 23 de abril de 2020, día siguiente al de su publicación en el BOE y no más tarde del 22 de mayo de 2020), el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario.

En caso de acuerdo, las partes también pueden disponer libremente de la fianza prevista en el artículo 36 LAU (2 mensualidades de renta) que podrá servir para el pago total o parcial de una o más de las mensualidades de la renta arrendaticia objeto de la moratoria convenida.

En caso de que se disponga total o parcialmente de la fianza, el arrendatario deberá reponer el importe dispuesto en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.

Aclaraciones a la moratoria en caso de arrendadores distintos a los anteriores

En este caso, el RDL15/2020 no contempla una moratoria automática sino la posibilidad de que las partes lleguen a un acuerdo respecto a la misma, con lo que parece no haber querido regular (o lo hace con una deficiente técnica jurídica) un marco de referencia y mecanismo de aplicación automática, a diferencia de lo que prevé para los otros arrendadores.

Así, dada la sistemática jurídica de la norma, no sería aplicable el régimen de los grandes tenedores de inmuebles a este supuesto, incluso si no hubiera acuerdo ya que, de haberlo deseado, la norma lo hubiera indicado de manera expresa.

Por lo que respecta a la posibilidad de pactar la disposición de la fianza legal del artículo 36, parece indicar el RDL15/2020 no sólo que puedan pactar entre ellas su utilización por el arrendador para compensar las rentas no cobradas, sino que dicho acuerdo debería bastar para que el depósito de las rentas efectuado ante la autoridad o ente competente pueda liberarse, de igual manera a como ocurre en caso de la resolución o finalización del contrato.  Obviamente, también podrán pactar las partes el destino de la fianza adicional que se hubiera establecido en el contrato de arrendamiento.

Concepto de renta arrendaticia

La LAU establece que el arrendatario viene obligado al pago de la renta y, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o le corresponda contractualmente.  El recibo (o documento acreditativo que lo sustituya) que gire el arrendador al arrendatario debe contener separadamente las cantidades a abonar por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago y, específicamente, la renta en vigor.

Nada dice la LAU respecto al concepto de “renta arrendaticia” que utiliza el RDL15/2020, ni si podrían considerarse incluidos en él las demás cantidades cuyo pago haya asumido el arrendatario.  No obstante, una norma con un objetivo o pretensión similar a la del RDL15/0202, como sería el RDL11/2020, de 31 de marzo, dictada también con ocasión del estado de alarma para los arrendamientos de vivienda, no considera incluidos en la renta arrendaticia los “gastos y suministros básicos”, entendiendo como tales (según su artículo 5.1,b) el coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario.

Por analogía, dicho concepto debería entenderse también aplicable para el RD15/2020, por lo que la moratoria de la renta arrendaticia no debería incluir (necesariamente) las contribuciones a la comunidad de propietarios ni el IBI u otros gastos que deba soportar el arrendatario en virtud del contrato de arrendamiento.

Responsabilidad de los arrendatarios

Finalmente, es necesario resaltar que, conforme a lo previsto en el artículo 5 del RD15/2020, los arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos establecidos en la norma, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir al arrendador, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar (resolución del contrato, falsedad documental, etc.)