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REAL DECRETO 11/2020 DE 31 DE MARZO: Medidas relativas a los arrendamientos de vivienda habitual

Autores: Miriam Clapés y Miguel de Gregorio

[Advertencia: este informe tiene mera finalidad informativa y no constituye en ningún caso opinión jurídica]



¿El Real Decreto 11/2020 de 31 de marzo se refiere a todos los arrendamientos?

No, sólo a los arrendamientos de vivienda habitual

Una vez se levante el estado de alarma ¿se podrá solicitar la suspensión de cualquier procedimiento de desahucio de vivienda habitual?

Podrá solicitar la suspensión de un procedimiento de desahucio, el arrendatario que acredite ante el Juzgado que se encuentra en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida que le imposibilita encontrar una alternativa habitacional.

¿Cuándo se considera que el arrendatario se encuentra en situación de vulnerabilidad?

El artículo 5 del Real Decreto 11/2020 de 31 de marzo define la situación de vulnerabilidad y exigela concurrencia conjunta de los siguientes requisitos:

a) Que la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:

i. Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM)[1].

ii. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.

iii. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.

b) Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. A estos efectos, se entenderá por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario.

¿Se deben cumplir estos requisitos de forma estricta?

Sí, para aquellos que se beneficien de las ayudas que corresponden a estas personas en situación de vulnerabilidad sin estarlo realmente se prevén unas graves consecuencias, siendo responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido incurrir, así como de todos los gastos que se generen por la aplicación de estas medidas todo ello, sin perjuicio de responsabilidades de otro orden a que pudieran dar lugar.

¿Qué ocurre si el arrendador se encuentra en situación de vulnerabilidad?

El arrendador también puede acreditar que se encuentra en situación de vulnerabilidad. Los requisitos exigidos son los mismos que para el arrendatario. El arrendador podrá acreditar esta circunstancia una vez se establezca la suspensión extraordinaria del desahucio.

¿La suspensión del procedimiento de desahucio y del acto del lanzamiento es automática?

Cuando el arrendatario acredite ante el Juzgado que se encuentra en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida que le imposibilita encontrar una alternativa habitacional, el Letrado de la Administración de Justicia (LAJ) lo comunicará a los servicios sociales para que emita su informe con sobre el plazo de suspensión y medidas sociales a adoptar y se iniciará una suspensión extraordinaria del acto de lanzamiento.

Si no estuviese señalado el lanzamiento por no haber transcurrido el plazo de diez días (art 440.3 LEC) o por no haberse celebrado la vista, se suspenderá el plazo o la vista hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales consideren oportunas.

En el caso de que el arrendador acredite que se encuentran igualmente en situación de vulnerabilidad económica o social, el LAJ lo comunicará igualmente o a los servicios sociales quienes lo tendrán en cuenta en su informe al fijar el plazo de suspensión extraordinaria y definir las medidas de protección social a adoptar.

¿Cuál es el periodo máximo de suspensión extraordinaria del acto del lanzamiento?

El plazo máximo de la suspensión extraordinaria es de 6 meses desde la entrada en vigor de este Real Decreto (entrada en vigor el 2 de abril).

¿Cuándo se podrá aplicar la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual?

En el período desde el 2 de abril hasta el día en el que hayan transcurrido dos meses desde la terminación del estado de alarma, si finaliza el período de prórroga obligatoria (art 9.1 LAU) o el período de prórroga tácita (art 10.1 LAU), se podrá aplicar, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del contrato por un período máximo de 6 meses, aplicándose los mismos términos y condiciones establecidos en el contrato en vigor.

La solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se fijen otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes.

¿Es esta prórroga extraordinaria del contrato de arrendamiento obligatoria? ¿Puede haber aumentos de renta durante este período de prórroga?

La solicitud de prórroga es voluntaria para el arrendatario, tras su solicitud el arrendador estará obligado a aceptarla siempre y cuando no se pretenda por el arrendatario una prórroga superior al máximo de 6 meses.

El arrendador no podrá aumentar la renta, deberá aplicarse los mismos términos y condiciones que se venían aplicando anteriormente.

No obstante, las partes podrán fijar por mutuo acuerdo los términos y condiciones que convengan.

¿El arrendatario en situación de vulnerabilidad puede solicitar la moratoria del pago de la renta?

El arrendatario en situación de vulnerabilidad podrá solicitar al arrendador que sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor (titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2) en el plazo de un mes desde el 2 de abril, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta.

¿El arrendador está obligado a conceder esta moratoria?

En aquellos arrendamientos que a la entrada en vigor del Real Decreto no se haya alcanzado un acuerdo entre las partes de condonación total o parcial, el arrendador deberá expresar al arrendatario en el plazo de 7 días laborales, su decisión, que sólo podrá ser una de las siguientes:

  1. Reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el plazo de duración del estado de alarma y las mensualidades siguientes si fuera necesario debido a la vulnerabilidad del arrendatario (máximo total de 4 meses).
  2. Moratoria en el pago de la renta que se aplicará de forma automática y que afectará al período de tiempo que dure el estado de alarma y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una si fuera necesario debido a la vulnerabilidad del arrendatario (máximo total 4 meses). La renta se aplazará a partir de la siguiente mensualidad, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos 3 años, no se podrán aplicar penalizaciones ni intereses a este fraccionamiento.

¿Qué ocurre si el arrendador no es un gran tenedor, empresa o entidad pública de vivienda?

Este supuesto es el más habitual (el 85% de los casos), en este caso arrendador y arrendatario podrán llegar a un acuerdo voluntario. Si no alcanzaran este acuerdo, en el plazo de un mes desde el 2 de abril, los arrendatarios que se encuentren en situación de vulnerabilidad, podrán solicitar un aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta.

Desde que reciba la solicitud el arrendador tiene 7 días laborales para aceptar todas o parte de las condiciones de aplazamiento o fraccionamiento, ofrecer alternativas o rechazar el acuerdo.

Si el arrendador no acepta ningún tipo de aplazamiento, fraccionamiento o reducción, ¿qué puede hacer el arrendatario?

El arrendatario podrá acceder al programa de ayudas transitorias de financiación, es decir, podrán solicitar un crédito finalista, directamente pagado al arrendador por importe de hasta 6 mensualidades de la renta de alquiler y a devolver en un período máximo de 10 años y sin intereses.


[1] Este parámetro varía si algún miembro de la unidad familiar tiene una discapacidad el 33% o si el arrendatario es una persona con parálisis cerebral.