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Nota Informativa

Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo.

[Advertencia: este informe tiene mera finalidad informativa y no constituye en ningún caso opinión jurídica]

El RD Ley 15/2020 (en adelante RD 15/2020) regula 3 tipos de medidas, entre ellas, las medidas para reducir los costes operativos de pymes y autónomos que incluye una moratoria en el pago de la renta arrendaticia de arrendamientos distintos a los de vivienda.

La justificación para la adopción de estas medidas, según se manifiesta en la exposición de motivos de este RD 15/2020, es la falta de regulación en la legislación vigente aplicable a los arrendamientos distintos de los de vivienda (LAU o CC) de una causa que permita al arrendatario suspender o aplazar el pago de la renta por fuerza mayor o estado de alarma. Además, y también como argumento que justifica esta regulación, se hace referencia precisamente a la cláusula «rebus sic stantibus» tan mencionada estos días, que, como afirma el propio RD, permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales si concurren los requisitos exigidos: imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual.

¿A qué arrendamientos hace referencia el Real Decreto 15/2020 de 21 de abril?

El RD 15/2020 hace referencia a los arrendamientos distintos de los de vivienda conforme a lo dispuesto en el art. 3 de la LAU, esto es, arrendamientos de fincas cuyo destino no sea el de vivienda sino el ejercicio de una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, y contratos de arrendamiento de industrias regulados en el Código Civil.

¿Qué medidas se prevén en este RD 15/202 de 21 de abril para arrendamientos distintos de los de vivienda o de industria?

Las medidas a aplicar serán distintas según el arrendador sea considerado o no un “gran tenedor”[1]:

  • Si el arrendador es “gran tenedor”: la moratoria en el pago de la renta arrendaticia es obligatoria. Es decir, siempre que el arrendatario lo solicite, el arrendador de forma automática deberá aplazar el pago de la renta arrendaticia conforme al plazo y condiciones dispuestos en el RD 15/2020. 
  • Si el arrendador no es un “gran tenedor”: La moratoria no es obligatoria. El arrendatario la puede solicitar al arrendador, pero éste no está obligado a concederla.

En este caso, el RD contempla la posibilidad, siempre que exista acuerdo entre las partes, de que el arrendatario pueda disponer libremente de la fianza que conste depositada para pagar total o parcialmente estas rentas con la obligación de reponer la fianza en el plazo de un año a contar desde el momento en que se llegó al acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato si éste es inferior a un año.

¿Qué plazo hay para pedir esta moratoria?

La moratoria que regula este RD 15/202 debe solicitarse en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este RD.

¿Por cuánto tiempo se puede solicitar la moratoria?

La moratoria en el pago de la renta arrendaticia[2] es para los meses en que dure el estado de alarma y meses siguientes si fuera necesario con el límite máximo de 4 meses. Es decir, en ningún caso la moratoria podrá superar los 4 meses.

¿En qué consiste esta moratoria? ¿significa que no deben pagarse esas rentas?

No. La renta arrendaticia debe pagarse, pero con la moratoria su pago se aplaza sin penalización ni devengo de intereses, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años o durante el plazo de vigencia que quede del arrendamiento si éste es inferior a dos años.

¿El arrendador deberá continuar girando los recibos durante esos meses?

El RD 15/2020 no dice nada en relación a este extremo. No obstante, teniendo en cuenta que las rentas que se aplacen deberán ser divididas e incluidas en rentas posteriores (durante ese plazo de dos años o el plazo de vigencia del arrendamiento si es menor a dos años), no debería girarlos y esperar a incluir la parte de la renta que corresponda en los recibos posteriores. 

¿A partir de qué momento debe contarse el plazo de aplazamiento de la renta? (tanto el de dos años como, en su caso el plazo inferior si el periodo de vigencia del arrendamiento es inferior a dos años

El plazo de dos años empezará a contarse a partir del momento en que se supere la situación del estado de alarma o haya transcurrido el plazo máximo de 4 meses de la moratoria.

¿Esta moratoria la puede solicitar cualquier arrendatario de locales o fincas distintos de los de vivienda?

No. Las medidas adoptadas en este Real Decreto se dirigen a los arrendatarios (persona física o jurídica) de un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda que cumpla los requisitos siguientes (art. 3 del RD 15/2020):

  1. En el caso de contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por el autónomo:
  • Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma (RD 463/2020, de 14 de marzo) en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
  • Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del RD 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente; o bien, acreditar que su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento se ha reducido en, al menos, un 75%, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
  • En caso de contrato de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por una pyme:
  • Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 de la Ley de Sociedades de Capital[3].
  • Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del RD 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente; o bien, acreditar que su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento se ha reducido en, al menos, un 75%, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior

¿Cómo se debe acreditar el cumplimiento de estos requisitos ante el arrendador?

Estos requisitos deben acreditarse ante el arrendador aportando la siguiente documentación:

  1. declaración responsable haciendo constar la reducción de actividad al menos en un 75% respecto con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. Esta declaración debe basarse en información contable y de ingresos y gastos. En relación con esta declaración responsable, el arrendatario sólo estará obligado a mostrar sus libros contables al arrendador si este lo requiere.
  • Certificado acreditativo de la suspensión de actividad: certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria u órgano competente de la Comunidad Autónoma sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

¿Se establece algún tipo de responsabilidad o consecuencia para aquellos arrendatarios que se beneficien de este aplazamiento temporal sin cumplir los requisitos?

Sí. Conforme establece el artículo 5 del RD 15/2020 los arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos establecidos en el artículo 3, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.

Para información más detallada aconsejamos la lectura del memorándum RDL 15/2020 de arrendamientos de locales de D. Claudio Doria.