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Actualidad

El ejercicio del derecho de tanteo y retracto de las Administraciones Públicas Catalanas

En fecha 5 de diciembre de 2018 fue declarada la totalidad del término municipal de Barcelona como área de tanteo y retracto, en virtud de la “Modificació del Pla General Metropolità per declarar la ciutat de Barcelona àrea de tanteig i retracte i definir els terminis d’edificació” (en adelante, “MPGM”).

Tanto el tanteo como el retracto son derechos reales de adquisición. Su regulación general se encuentra en el Código Civil de Cataluña, que los contempla para supuestos concretos y determinados (comuneros, coherederos, confrontantes o colindantes, y del nudo propietario frente a la enajenación del usufructo).

Estos supuestos legalmente contemplados, se han visto incrementados por los específicamente previstos en diversas normativas de índole administrativo a favor de las administraciones públicas con un objetivo común: Que las mismas puedan dotarse de viviendas, o de suelo donde edificarlas, con finalidades de servicio público (viviendas sociales, alquiler social, entre otros).

Estos derechos de adquisición preferente frente a cualquier potencial comprador, se reconocen a la Generalitat de Cataluña y al Ayuntamiento de Barcelona cuando se producen determinadas transmisiones de bienes inmuebles.

Debemos empezar diferenciando entre uno y otro.

El derecho de tanteo que ahora estudiamos, supone que, en el momento de la enajenación onerosa de un bien inmueble a favor de un tercero que esté incluido en el ámbito de la normativa respectiva, la autoridad pública competente ostenta el derecho de adquirir dicho bien con carácter preferente y en las mismas condiciones convenidas con el tercero.

Por el contrario, el retracto nace una vez realizada la enajenación onerosa del bien inmueble a un tercero, sin antes haber notificado al titular del tanteo su derecho de adquirirlo con carácter preferente y bajo las mismas condiciones.

Se trata, en definitiva, de una garantía, y a la vez de una sanción, con la finalidad de evitar el fraude al tanteo.

Por ello, la diferencia principal entre ambos derechos está en el momento de su ejercicio. El tanteo, nace antes de que se produzca la transmisión del dominio y una vez comunicada la voluntad de vender y el precio de la venta a su titular. El retracto, cuando aquélla ya se ha producido sin la preceptiva comunicación al titular del derecho y con la finalidad de revertirla.

Por lo que respecta al reconocimiento de estos derechos a favor del Ayuntamiento de Barcelona, de acuerdo con la MPGM, son edificios susceptibles de ser objeto de tanteo y retracto, siempre que se cumplan unos criterios justificantes para su ejercicio, los siguientes: 

  • Edificios plurifamiliares enteros usados principalmente como vivienda.
  • Terrenos con edificaciones ruinosas o totalmente desocupadas.
  • Viviendas vacías sometidas al impuesto sobre viviendas vacías.

En cuanto a los referidos derechos a favor de la Generalitat de Cataluña, podrán ejercerse sobre los siguientes inmuebles:

  • Viviendas adquiridas en un proceso de ejecución hipotecaria / compensación o pago de deudas con garantía hipotecaria.
  • Suelos reservados para vivienda protegida.
  • Venta de la totalidad de las viviendas de un edificio, cuando las mismas se hallen arrendadas.

Recientemente en el despacho hemos llevado a cabo una operación de compraventa de la totalidad de las participaciones sociales de una sociedad de nacionalidad española. Con esta compraventa, el comprador adquiría las actividades y negocios de la compañía objeto de venta, así como de forma indirecta, los inmuebles de su propiedad. Estos inmuebles estaban situados en la ciudad de Barcelona, y se trataban de edificios plurifamiliares usados principalmente como vivienda.

Antes de formalizar la compraventa, fue necesario comunicar al Ayuntamiento de Barcelona y a la Generalitat de Cataluña la voluntad de las partes de llevar a cabo la transacción, a los efectos que las autoridades públicas competentes valoraran si procedía o no ejercer su derecho legal de tanteo.

Sobre este particular, nos parece interesante entrar a valorar la idoneidad de la normativa urbanística catalana, al prever como supuesto para el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, la transmisión de acciones o participaciones sociales de sociedades mercantiles que tengan inmuebles en propiedad.

El artículo 15.1 de la llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l’habitatge del Parlament de Catalunya, no sólo otorga los indicados derechos a las administraciones autonómica y local en el caso de venta de los inmuebles a que se refiere, sino que también los extiende a los casos de transmisión de las acciones o participaciones de sociedades cuando su objeto esté vinculado de forma directa o indirecta a la actividad inmobiliaria y sean propietarias de dichos edificios o viviendas.

Dicha ampliación parece claro que tiene como finalidad evitar el fraude o elusión de esta normativa mediante la venta de inmuebles afectados por el tanteo y el retracto a favor de dichas administraciones a través de las sociedades a quienes pertenecen, y no directamente por sí mismos.

Por consiguiente, no sólo habrá que tener en cuenta la existencia del derecho cuando asesoremos la venta de inmuebles afectados por tales derechos. Habrá que hacerlo igualmente cuando se enajenen a través de sociedades patrimoniales cuyo objeto lo constituyan tales bienes.

Finalmente, en caso de tener que notificar la voluntad de vender un inmueble a la Generalitat de Catalunya, o en su caso, al Ayuntamiento de Barcelona, es importante tener en cuenta que la comunicación deberá incluir las condiciones esenciales de la compraventa: partes contratantes, precio, forma de pago y resto de condiciones que las partes hubieran acordado.

Una vez efectuada dicha comunicación, pueden darse las siguientes circunstancias:

  • Si la administración pública no contesta en el plazo de 2 meses, se considera que no está interesada en ejercer su derecho de tanteo, por lo que las partes podrán formalizar la compraventa, y deberán incorporar en la escritura de compraventa la notificación efectuada.
  • Si la administración pública responde no estar interesada en el ejercicio de su derecho de tanteo, las partes podrán formalizar la compraventa, y deberán protocolizar en la escritura la resolución expresa emitida por la autoridad competente.
  • Si la administración pública contesta estar interesada en ejercer su derecho de tanteo, el comprador deberá optar por retirarse de la compraventa, y será la autoridad competente quien deberá ponerse en contacto con el vendedor. En el supuesto que las partes formalizaran la compraventa sin haber realizado tal comunicación, la autoridad pública competente podrá ejercer su derecho de retracto en aras a adquirir el inmueble bajo las mismas condiciones ofrecidas al tercero.