Autor: Miriam Clapés y Begoña Romero-Requejo
El pasado sábado, 11 de abril de 2020, se publicó la Orden TMA/336/2020, de 9 de abril, por la que se incorpora, sustituye y modifican sendos programas de ayuda del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, en cumplimiento de lo dispuesto en los artículos 10, 11 y 12 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.
Desde AVQ, procuraremos dar respuesta a diferentes cuestiones jurídicas que se plantean en relación con esta norma de rango reglamentario.
[Advertencia: este informe tiene mera finalidad informativa y no constituye en ningún caso opinión jurídica]
¿Cuál es el objetivo de este nuevo Programa?
Hacer frente a las situaciones de extrema urgencia, que hasta el momento no eran resueltas con el programa del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, regulado en el Real Decreto 106/2018, de 9 de marzo, al cual sustituye por ser ineficaz en su diseño para abordar el impacto de la pandemia que se está sufriendo y así, ganar inmediatez en la solución a esta nueva realidad.
¿A qué soluciones se refiere?
Debido a la situación provocada por el Covid-19 y a la parálisis sobrevenida del mercado inmobiliario, se pretende proporcionar soluciones habitacionales que puedan implementarse de manera rápida y mediante adjudicación directa cuando así sea necesario, siempre y cuando se haya dado una valoración de los servicios sociales correspondientes.
¿Qué novedades incorpora?
- Se incorpora el nuevo «programa de ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de vivienda habitual»
- Se suprime y sustituye el programa de ayuda a las personas en situación de desahucio o lanzamiento de su vivienda habitual por el programa de ayuda a las víctimas de violencia de género, personas objeto de desahucio de su vivienda habitual, personas sin hogar y otras personas especialmente vulnerables regulado en el Artículo 4;
- Se modifica el programa de fomento del parque de vivienda en alquiler regulado en el capítulo V del Real Decreto 106/2018 por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 según lo dispuesto en el Artículo 5.
Artículo 4. Programa de ayuda a las víctimas de violencia de género, personas objeto de desahucio de su vivienda habitual, personas sin hogar y otras personas especialmente vulnerables
¿Quiénes pueden ser beneficiarios de este programa?
Las personas víctimas de violencia de género, las personas objeto de desahucio de su vivienda habitual, las personas sin hogar y otras personas especialmente vulnerables.
¿Quién determina si se es especialmente vulnerable?
Los servicios sociales de las comunidades autónomas, de las ciudades de Ceuta y Melilla o de las administraciones locales correspondientes.
¿Puede ser beneficiario alguien más?
Sí. Siempre que sea por cuenta de las personas descritas anteriormente, podrán serlo las administraciones públicas, empresas públicas y entidades sin ánimo de lucro, de economía colaborativa o similares, siempre sin ánimo de lucro, siempre y cuando su objeto sea dotar de una solución habitacional a aquéllas personas.
¿Si estoy dentro del colectivo mencionado, hay alguna excepción que pueda implicarme no ser beneficiario del programa?
Sí. Si se dispone de una vivienda en propiedad o en usufructo que se pueda ocupar y se siga estando dentro del colectivo, aquéllas personas, no podrán ser beneficiarias.
¿Qué es la solución habitacional?
Se trata de una medida que consiste en poner a disposición una vivienda para ser ocupada en régimen de alquiler, de cesión de uso, o en cualquier régimen de ocupación temporal admitido a derecho.
¿Qué viviendas pueden ser objeto de esta medida?
Aquellas viviendas de titularidad pública, o las que se hayan cedido para su uso a una administración pública, aunque mantenga la titularidad privada.
¿Qué significa ceder el uso de una titularidad privada?
En aras de prever la escasez del mercado inmobiliario público y no poder satisfacer a la demanda de gente económicamente vulnerable, a través de este programa, se permite ampliar el ofrecimiento de viviendas, con la inclusión de aquéllas que sean de titularidad privada.
En este sentido, consiste en la cesión temporal de uso de la totalidad o parte de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, cualquiera que sea el canal a través del cual se comercialice o promocione y realizada con finalidad gratuita u onerosa, a elección del propietario
¿Entonces, cualquier vivienda está obligada a la cesión del uso?
No. Para saber si una vivienda privada puede acogerse a este programa, deberá de ser adecuada en términos de tamaño, servicios y localización. Por lo que se deberá atender a los criterios establecidos por cada comunidad autónoma.
¿Y si mi vivienda privada cumple con esas circunstancias, estoy obligado?
No. El propietario voluntariamente será quien decida facilitar su vivienda a la comunidad autónoma para disponerla en los regímenes de una vivienda pública.
¿EL artículo 4.3 de la orden cuando dice que “la ayuda podrá aplicarse sobre una vivienda adecuada, de titularidad privada o sobre cualquier alojamiento o dotación residencial susceptible de ser ocupada por las personas beneficiarias, en los mismos regímenes”, está permitiendo la expropiación de viviendas vacías o segundas residencias?
No. Este artículo y ningún artículo de esta Orden permite la expropiación de viviendas vacías ni segundas residencias. Ningún artículo de esta orden hace referencia a la abolición de la propiedad privada ni a la expropiación.
Entonces, ¿qué se está diciendo en el apartado 3 del artículo 4?
El Ministerio Transportes, Movilidad y A. Urbana en las redes sociales ha confirmado que este artículo no permite la expropiación» sino que «habilita a las administraciones a buscar una solución habitacional, incluso en el mercado privado, si la administración no puede ofrecer alguna». Añadiendo que cuando el articulado dice «mismos regímenes» se refiere a los que aparecen en el mismo párrafo de la norma, pocas líneas antes, y corresponden a «en alquiler, cesión de uso, o cualquier régimen de ocupación temporal admitido en derecho».
El fin de la solución habitacional es ampliar la oferta de viviendas entrando en el mercado inmobiliario privado, por lo que las habitaciones de hoteles, las residencias, y cualquier vivienda privada pueden formar parte del catálogo bajo el régimen contemplado para las viviendas públicas.
¿Si mi vivienda es privada y cedo el uso temporal para este programa, no podré establecer la renta que me interesa?
No. Hay que tener en cuenta que, si se cede el uso temporal de la vivienda, será para ayudar a un colectivo vulnerable económicamente. Por lo que si se aplica el libre pacto en concepto de renta carecería de sentido su cesión. Por lo tanto, será la comunidad autónoma la que gestione y disponga de la vivienda a los beneficiarios, siempre con el visto bueno tanto del propietario como del beneficiario.
¿Esto quiere decir que no recibiré las rentas si cedo mi vivienda?
No. Se recibirá la totalidad de la renta acordada, siendo esta ajustada al marco del régimen de vivienda pública.
¿Además de la solución habitacional, hay algún otro tipo de ayuda?
Sí, siempre que se tenga el visto bueno de los servicios sociales de la comunidad autónoma.
Atendiendo a las circunstancias personales de la persona beneficiaria, dentro de los límites de este programa, se podrá otorgar ayudas económicas.
¿Cuál es la cuantía de este tipo de ayudas?
Se podrá alcanzar los siguientes importes:
a. Hasta 600 euros al mes y hasta el 100% de la renta o precio de ocupación del inmueble, establecido. En supuestos debidamente justificados por el órgano concedente de la ayuda, podrá alcanzar hasta 900 euros al mes y hasta el 100% de la renta o precio de ocupación, establecido.
b. Hasta 200 euros al mes para atender los gastos de mantenimiento, comunidad y suministros básicos con el límite del 100% de los mismos.
¿Durante cuánto tiempo se puede obtener estas ayudas económicas?
Se podrán conceder por un plazo máximo de cinco años, pudiendo acumularse a los plazos anteriores, con efectos retroactivos, la cuantía necesaria para atender al pago del alquiler o los gastos de mantenimiento, comunidad y suministros básicos de los seis meses anteriores a los que la persona beneficiaria, en su caso, no hubiera podido hacer frente.
¿A quién y cómo debo de proceder para obtener esta ayuda económica?
Se deberá obtener inicialmente un informe de los servicios locales o autonómicos que acrediten que se trata de un beneficiario del programa. A continuación, se deberá acudir a la respectiva comunidad autónoma, quien podrá conceder estas ayudas de manera inmediata.
Artículo 5. Modificación del programa de fomento del parque de vivienda en alquiler regulado en el capítulo V del Real Decreto 106/2018 por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda 2018-202
¿La Orden TMA/336/2020 de 9 de abril modifica el plan Plan Estatal de Vivienda 2018-2021?
Si, El artículo 5 de la Orden TMA/336/2020 de 9 de abril modifica, a raíz del programa de ayuda establecido en el artículo 4, los artículos 25 a 32 del programa de fomento del parque de vivienda en alquiler regulado en el capítulo V del Real Decreto 106/2018 por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021.
Estos programas de ayuda no estaban preparados para solucionar con rapidez la situación de vulnerabilidad de determinadas personas con motivo del COVID-19. La Orden TMA/336/2020 pretende adaptar estos programas a situaciones de vulnerabilidad surgidas con el COVID19.
¿Qué regula el Real Decreto 106/2018, de 9 de marzo, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021?
El RD 106/2018 regula las ayudas públicas cuyo objetivo es:
- Continuar ofreciendo ayudas adaptadas a las necesidades sociales y a la limitación de recursos disponibles.
- Fomentar el alquiler de la vivienda
- Mejorar la calidad y la sostenibilidad de las viviendas.
- Mejorar la cooperación, la corresponsabilidad financiera y la coordinación entre administraciones.
- Ayudas. a los jóvenes para que puedan acceder a una vivienda ya sea en alquiler ya sea para su adquisición.
- Ayudas relacionadas con la adaptación y alquiler de viviendas para personas mayores.
- Ayudas para personas en situación de desahucio.
- Ayudas a la regeneración y renovación urbana y rural.
- Mejora de la eficiencia energética y la sostenibilidad de viviendas.
¿Qué modificaciones incluye el artículo 5 la Orden TMA/336/2020 de 9 de abril en el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021?
El artículo 5 incluye las siguientes modificaciones del Plan Estatal de Vivienda 2018/2021:
Artículo 25: Se añade un párrafo por el que se incluye, en la obtención de financiación con cargo a las ayudas de este programa, las viviendas que se adquieran por la Administración Pública, organismos públicos, y empresas públicas, para aumentar el parque público y social de viviendas destinadas a alquiler o cesión de uso[1].
Artículo 26: Se añade un párrafo en este artículo por el que se incluye como beneficiarios de las ayudas a las administraciones públicas, organismos públicos y empresas públicas que adquieran viviendas para el incremento del parque de vivienda pública y social destinadas al alquiler o cesión de uso.
Artículo 27: Se modifica la redacción del párrafo 2º de este artículo para incorporar la obligación de las CCAA y Ceuta y Melilla de remitir al Ministerio de Transporte de Movilidad y Agenda Urbana las previsiones de actuación o adquisición y la justificación de viabilidad.
Artículo 28: En relación con la cuantía de la ayuda, se añade un apartado 4º, en el que se establece que los adquirentes de viviendas para incrementar el parque público y social de vivienda destinado al alquiler o cesión en uso, podrán obtener una subvención de hasta un máximo de 400 por m2 de superficie útil.
Artículo 29: Se añade un apartado 5, relativo a la posibilidad de las CCAA y Ceuta y Melilla de establecer una limitación del precio del alquiler o cesión de uso de las viviendas públicas y sociales destinadas al alquiler y adquiridas con ayuda de este programa.
Artículo 30: En relación con el pago de la ayuda al beneficiario, se añade un párrafo que regula la posibilidad de adjudicación directa de la ayuda al beneficiario antes de la formalización de la escritura pública de compraventa.
Artículo 31: En relación con el plazo para la adquisición de viviendas, se establece que la adquisición de viviendas deberá formalizarse en un plazo de 6 meses a contar desde que se reconoce la deuda o 3 meses desde el pago condicionado a la adquisición.
Artículo 32:
Se añade un párrafo que establece que las viviendas adquiridas con las ayudas
de este programa sólo podrán ser alquiladas o cedidas a personas cuyos ingresos
no superen 3 veces el IPREM[2]
[1] Elparque público deviviendas de alquiler comprende viviendas de alquiler, destinados a asegurar el derecho a la vivienda a un precio asequible a toda la ciudadanía.
[2] IPREM: Indicador público de Renta de Efectos Múltiples que se utiliza como referencia para la concesión de ayudas. Se publica anualmente en la Ley de Presupuestos.