En fecha 9 de noviembre de 2023, entró en vigor en Cataluña, el Decreto-Ley 3/2023 de 7 de noviembre (“Decreto-Ley”), de medidas urgentes sobre el régimen urbanístico de las viviendas de uso turístico (“VUT”) publicado en el Diario Oficial de la Generalitat, que ha supuesto la modificación del texto refundido de la Ley de Urbanismo (aprobado por el Decreto legislativo 1/2010, de 3 de agosto). Hasta la fecha, no existía una regulación autonómica específica destinada al mercado de este tipo de viviendas.

Finalidad normativa: El propósito de esta norma es evitar que las viviendas ofrecidas dentro del parque de vivienda habitual y permanente pasen a la modalidad de alquiler de uso turístico, y ampliar de este modo el parque de viviendas destinadas a residencia permanente en los municipios con problemas de acceso a la vivienda, es decir, aquellos que cumplan al menos uno, de los siguientes requisitos:

(i) Sufran problemas de acceso a la vivienda permanente o habitual debido a que:

• la carga media del coste del alquiler o de la hipoteca (más los gastos y suministros básicos), supere el 30% de los ingresos o renta media de los hogares, o bien,

• que en el periodo de los cinco años anteriores a la entrada en vigor del Decreto-Ley, el precio del alquiler o de compra haya sufrido un porcentaje de crecimiento acumulado de por lo menos tres puntos porcentuales por encima al porcentaje de crecimiento acumulado del Índice de Precios al Consumo de Cataluña.

(ii) Dispongan de una alta concentración de viviendas de uso turístico, esto es, de cinco (5) o más por cada 100 habitantes en el momento de aprobación del mencionado Decreto-Ley.

Municipios afectados: De conformidad con el Decreto-Ley, son 262 los municipios que cumplen las características anteriores (se encuentran relacionados en el Anexo del propio Decreto-Ley), exigiéndose en este caso, la obtención de una licencia urbanística municipal previa para la apertura de nuevas viviendas de uso turístico.

Así pues, no podrán otorgar licencias de apertura de pisos turísticos mientras no adapten su planeamiento urbanístico al nuevo Decreto-Ley. Los Ayuntamientos tendrán que modificar su planeamiento urbanístico para permitir expresamente la compatibilidad del uso turístico con el de vivienda permanente. Deberán justificar que cuentan con suelo suficiente para viviendas destinadas al domicilio habitual y permanente de la población existente.

Entre los referidos municipios, se encuentran las principales ciudades de Cataluña (Barcelona, Girona, Tarragona y Lleida).

El listado de municipios a los que se les aplica la nueva regulación, se actualizará cada cinco (5) años mediante una Orden dictada por la autoridad competente del Departamento del Territorio, previa audiencia de los Ayuntamientos.

Licencia urbanística: La referida licencia tiene una limitación temporal de cinco (5) años y podrá prorrogarse por periodos de igual duración, cuando el planeamiento urbanístico lo permita.  En ningún caso se pueden otorgar más licencias que las resultantes de aplicar un máximo de diez (10) viviendas de uso turístico por cada 100 habitantes. Los municipios en el momento de otorgar las licencias deberán garantizar que se cumplen los principios de publicidad, objetividad, imparcialidad, transparencia y concurrencia competitiva.

Régimen transitorio: El nuevo Decreto-Ley es aplicable, asimismo, a los pisos turísticos ya existentes con anterioridad a su entrada en vigor (a saber, 9 de noviembre de 2023). Contempla el siguiente régimen transitorio:

• Los titulares de VUT tendrán un plazo de cinco (5) años (es decir, 9 de noviembre 2028), para disponer de una nueva licencia de VUT. La referida licencia tendrá una vigencia de cinco (5) años, prorrogable por periodos de cinco (5) años si continúan cumpliéndose las condiciones. En el supuesto de que no obtengan la licencia en el referido plazo, la actividad de uso turístico tendrá que finalizar una vez alcanzado el mencionado periodo. Excepcionalmente, si el titular acredita que no puede compensar la pérdida de la legalización en el término de cinco (5) años, podrá solicitar una ampliación de la legalización por cinco (5) años más (9 de noviembre de 2033). La referida ampliación deberá solicitarse ante el Ayuntamiento dentro de los cuatro (4) años siguientes a la entrada en vigor del Decreto-Ley (9 de noviembre de 2027).

• El régimen transitorio de cinco (5) años, y su eventual prórroga, operará para los titulares afectados como mecanismo de indemnización en el supuesto que no les sea posible continuar con la actividad turística como consecuencia de las nuevas modificaciones introducidas por el Decreto-Ley.

Será conveniente realizar un seguimiento de las políticas en materia de planeamiento urbanístico, que vayan adoptando los Ayuntamientos de los mencionados municipios como consecuencia de la aprobación del citado Decreto-Ley.