BCN +34 93 321 10 53 - 

MAD +34 91 781 09 49


Warning: Trying to access array offset on value of type bool in /srv/vhost/avqlegal.com/home/html/wp-content/themes/avq/single.php on line 6
Actualidad

Reflexión sobre el impacto del valor de referencia en las transacciones inmobiliarias tras el primer año de su entrada en vigor

En fecha 1 de enero de 2022, entró en vigor, como novedad, el denominado valor de referencia, introducido por la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, que supuso, entre otros aspectos, una modificación significativa en la determinación de la base imponible en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (modalidad transmisiones patrimoniales onerosas), en las transacciones inmobiliarias.

El referido valor de referencia viene determinado por la Dirección General del Catastro, tras analizar los precios medios de todas compraventas de bienes inmuebles realizadas con la intervención de fedatario público o inscritas en el Registro de la Propiedad, según los datos que figuran en el catastro inmobiliario. El citado valor de los inmuebles se fijará por el catastro anualmente y de forma simultánea en todos los municipios por aplicación de módulos de valor medio basados en los referidos precios de las compraventas inmobiliarias.

Legalmente se establece que con el fin de que el valor de referencia no supere el valor de mercado se fijará, mediante orden ministerial, un factor de minoración de mercado.

Los factores de minoración son coeficientes aplicables en la determinación de los valores de referencia, que garantizan que el referido valor del inmueble no supere los valores de mercado. Aunque como veremos más adelante, no siempre es así.

En citado criterio de valoración, no satisface al sector inmobiliario, al considerar que el catastro debería tener en cuenta, en su base de cálculo, otros aspectos significativos, que únicamente son verificables mediante la visita del propio inmueble, datos que un tasador inmobiliario tendría en consideración para elaborar su informe técnico, como son los que se detallan a continuación:

(i)Comprobación de superficies (en ocasiones la superficie catastral y registral no son correctas, lo que conlleva a su verificación real), (ii) Accesibilidad (la existencia o no de ascensor), (iii) Estado de conservación (si la vivienda está reformada o es de origen, y requiere obras esenciales), (iv) Orientación, (v) Iluminación, ventilación y vistas, (vi) Equipamiento y calidades, y (vii) Distribución, entre otros.

Esta falta de base técnica y sólida, para determinar el valor de referencia -tras transcurrir el primer año de la entrada en vigor de este nuevo valor-, ha conllevado numerosas impugnaciones por parte de los contribuyentes (tanto ante la oficina del catastro como ante la Agencia Tributaria), al encontrarse delante de transacciones inmobiliarias cuyo precio real de mercado (basado en un informe técnico de tasación), ha resultado ser sensiblemente inferior al valor de referencia, chocando frontalmente con el principio de capacidad económica, e incluso, se puede considerar, que vulnera el principio de reserva de ley para la determinación de la base imponible.

Respecto a estos supuestos, el contribuyente se encuentra ante la posibilidad de optar entre dos formas de actuación:

  • Valor real (basado en un informe de tasación): Liquidar ante la Agencia Tributaria, el impuesto correspondiente en base al valor real de la transacción, y simultáneamente, presentar escrito de alegaciones frente a la oficina del catastro, impugnando el  valor de referencia al diferir con el valor real, acompañando el correspondiente informe de tasación del inmueble.

Delante de esta situación, probablemente la Agencia Tributaria gire la oportuna liquidación paralela, por la diferencia existente entre el valor declarado y el valor de referencia, e inicie el correspondiente expediente sancionador, más la aplicación de los intereses de demora pertinentes.

  • Valor de referencia: Liquidar el impuesto por el valor de referencia, y posteriormente, solicitar ante la Agencia Tributaria la rectificación de la autoliquidación, y la devolución por ingresos indebidos, junto con los intereses que correspondan. De este modo se evita incurrir en una posible sanción, y que se generen intereses de demora.

En ambos supuestos, en caso de desestimación por parte de la Agencia Tributaria, el contribuyente podrá presentar la oportuna liquidación ante el Tribunal Económico Administrativo Regional, y posteriormente, frente al Juzgado o Tribunal Contencioso Administrativo.

En conclusión, será necesario sopesar y valorar por parte del contribuyente, el interés económico que representa la diferencia entre, tributar por el valor de referencia y por el valor real de la transacción, toda vez que recurrir el valor de referencia frente la oficina del catastro y la Agencia Tributaria -que requiere disponer de un informe técnico de valoración, así como del asesoramiento jurídico correspondiente-, puede resultar ser un trámite largo y económicamente costoso.