El juicio de desahucio por falta de pago tiene naturaleza sumaria (no produce efecto de cosa juzgada) y su objeto se concreta en la resolución del contrato de arrendamiento y la recuperación de la posesión de la finca. En este juicio, en principio, el demandado solo puede “alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación” (art. 444.1 LEC). La enervación es el derecho del arrendatario a poner término al juicio pagando las rentas debidas si no ha sido requerido antes a su pago de las condiciones que la ley establece.

Esta naturaleza sumaria, sin embargo, se convierte en plenaria (con efecto de cosa juzgada) cuando se ejercita acumuladamente la acción de desahucio por impago junto con la de reclamación de rentas impagadas tal y como ha confirmado la sentencia del pleno de la sala civil del Tribunal Supremo de fecha 21 de junio de 2023.

En el recurso por infracción procesal que resuelve la referida sentencia, el arrendatario alegaba, como motivo de oposición claramente vinculado con el pago de las rentas, el incumplimiento previo del arrendador al no haber entregado el bien en condiciones de ser utilizado para el uso contratado, concretamente por no haber hecho entrega de la documentación necesaria para obtener las autorizaciones y licencias necesarias para la realización de obras y la explotación de la actividad empresarial prevista en el contrato. Se alegaba por parte de la parte arrendataria que, durante el periodo en el que el bien arrendado no cumplía con las condiciones establecidas en el contrato de arrendamiento, no había obligación de pagar las rentas ni podía considerarse iniciado el plazo de carencia. Asimismo, consideraba que ese motivo de oposición no excedía del estrecho marco del juicio verbal de desahucio, y que la no admisión de los motivos de oposición limitaba su derecho de defensa obligándola a ir a un ordinario una vez le hubieran desposeído del inmueble.

Pues bien, en esta sentencia, el pleno de la Sala Civil del Tribunal Supremo, con base en lo establecido en el artículo 440.3 de la LEC (que establece que, en casos de demandas de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, “acumulando o no la pretensión de condena al pago de las mismas”, el demandado, puede también alegar sucintamente “las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación”), confirma de forma rotunda el derecho del arrendatario de alegar en el juicio de desahucio al que se acumula la acción de reclamación de las cantidades debidas, las razones por las que entiende que no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada. De hecho, en el caso concreto, el Tribunal Supremo acuerda la nulidad de actuaciones, devolviendo las actuaciones a la Audiencia Provincial para que dicte la resolución procedente en la que dé respuesta a la cuestión planteada por la demandada acerca de si la falta de documentación necesaria para obtener las autorizaciones y licencias necesarias para la realización de las obras y la explotación de la actividad empresarial prevista en el contrato le era imputable a la demandante y, como consecuencia de ello, no se adeudaba renta alguna a la parte contraria.

A modo de conclusión, no hay duda de que, cuando se ejercita acumuladamente la acción de desahucio por impago junto con la de reclamación de rentas impagadas, no existe limitación alguna del derecho de alegar y probar en juicio cuanto convenga a la defensa del arrendatario demandado, también el incumplimiento previo del arrendador como motivo de oposición.

Por ello, el juicio verbal de desahucio por falta de pago, inicialmente sumario y con causas de oposición tasadas, se convierte en un juicio plenario en el que las partes pueden alegar todas las vicisitudes que hayan afectado al contrato de arrendamiento y, por lo tanto, a la existencia o no de la deuda que se reclama y su cuantía, con plenas facultades de alegación y prueba en general.